平均房价同比增长达 32.6%，收入同比增长 67.8%。这是广州四季酒店在 2023 年所交出的优异成绩单。
3 月 7 日，越秀房地产投资信托基金（以下简称 “越秀房产基金”，00405.HK）公布的全年业绩显示，在我国经济持续复苏的浪潮中，酒店成为复苏势头最为强劲的赛道之一。广州四季酒店在 2023 年的平均房价达到 2238 元 / 间 / 晚，创下历史新高。广州 IFC 雅诗阁服务公寓的平均房价和全年收入也刷新了开业以来的最高纪录。
“2024 年，会议和展览都增多了。” 越秀房产基金董事长及行政总裁林德良在业绩发布会上表示，今年会继续强化广州四季酒店的业务拓展，争取全年收入超越 2019 年。
酒店收入大幅上扬
2023 年，越秀房产基金录得收入 20.87 亿元，同比增长 11.4%，除税后亏损 395.5 万元，同比收窄幅度高达 99.2%。截至 2023 年底，该公司物业的整体出租率为 85%，同比下降 0.5 个百分点。平均租金约为 197.8 元 / 平方米 / 月，同比也有 0.5 个百分点的跌幅。
从不同业态来看，酒店及公寓的表现最为突出，均超越了疫情前的水平，总收入达到 5.36 亿元，与 2022 年相比增长了 52.8%。其中，广州四季酒店紧紧抓住假期的休闲旅游市场需求，以及大型展会恢复举办的机遇，积极开拓境外客源。2023 年平均房价为 2238 元 / 间 / 晚，同比增长 32.6%，全年实现约 4.17 亿元的收入，同比增长 67.8%。平均入住率为 79.9%，同比增长 23.5 个百分点。
广州 IFC 雅诗阁服务公寓在这一期间收入为 1.19 亿元，平均房价 1117 元 / 间 / 晚，分别同比增长 16.3%、11.3%，平均入住率 90.2%，同比增长 3.1 个百分点。
据林德良透露，2023 年，广州 IFC 雅诗阁服务公寓短租业务的收入占比提升至 20%，毛利率高达 63%。
专业市场和零售商场也呈现出不同程度的回暖态势。广州白马服装市场的出租率达到 95.8%，为近三年来的峰值，同比增长 14.6%。平均租金为 449.1 元 / 平方米 / 月，较 2023 年中期的 336.8 元 / 平方米 / 月增长了 33.3%。
2023 年，越秀房产基金旗下的三个商场销售额均实现了两位数的同比增长。广州 IFC 国金天地和 VT101 维多利广场的出租率和租金单价实现双增长，前者的出租率同比增加了 1.9 个百分点至 98.2%，租金同比上涨 3.5%，商场销售额同比提升 21%。VT101 维多利广场的租金同比增幅更高，达到了 19.8%，全年销售额同比增长 28%。武汉星汇维港的全年销售额则同比上涨 18%。
写字楼业态仍面临压力
从收入占比来看，写字楼出租业务占据了越秀房产基金整体收入的半壁江山，达到 58%。然而，与其他业态相比，写字楼业态的复苏进程较为缓慢，全年收入约为 12.05 亿元，同比下降 5.6%。广州的财富广场、国金中心、越秀金融大厦，上海越秀大厦、武汉越秀财富中心、杭州维多利中心等项目的出租率同比均有小幅下降。在租金方面，8 个项目中，有 5 个项目同比有所下调。
与广州、上海等一线城市相比，二线内陆城市所面临的压力更大，武汉越秀财富中心的租金同比下滑了 11.7%。
越秀房产基金的管理层表示，写字楼业态与产业经济的发展紧密相关，其业绩表现符合 2023 年中国经济处于温和修复阶段的特点。随着未来经济的逐步恢复，预计写字楼的业绩会实现稳健增长。
REITs 产品的盈利能力和投资回报率在很大程度上受融资成本的影响。2023 年，越秀房产基金遭遇了境外市场利率升高、融资成本居高不下的挑战。为了平抑利率市场对基金业绩的冲击，该公司利用人民币进入降息通道的契机，调整融资结构，发行了 15 亿元上海自贸区债券、40 亿元绿色贷款以及 10 亿元无抵押贷款，用以置换存量港元贷款。2023 年底，越秀房产基金的人民币融资占比由年初的 6% 提升至 39%，融资总体年利率为 4.74%，较 2023 年初下降了 9 个基点。
据林德良介绍，2024 年，越秀房产基金有近 60 亿元的到期债务，占整体债务约 29%，目前正在筹备以人民币债务进行置换。